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Ein Verkauf kann normalerweise nicht einfach stattfinden, nur weil ein Verwandter Ihnen ein Zuhause hinterlassen hat. Beim Verkauf von geerbtem Eigentum in Spanien muss das Erbe zunächst akzeptiert, die entsprechenden Steuern berücksichtigt und das Eigentum korrekt erfasst werden. Diese Bestellung richtig zu machen, schützt jeden Erben und verhindert Verzögerungen, wenn ein ernsthafter Käufer bereit ist, fortzufahren.
Für internationale Familien kann der Prozess besonders anspruchsvoll sein, wenn Dokumente, Erben und Eigentum sich in verschiedenen Ländern befinden. Mit klarer juristischer Koordination, einer genauen Bewertung und einer gut vorbereiteten Verkaufsakte ist es durchaus handhabbar.
1. Festlegen, wer erbberechtigt ist.
Die erste Frage ist, ob der Verstorbene ein gültiges Testament hinterlassen hat. Wenn es ein spanisches Testament gibt, legt es in der Regel die Begünstigten und den Anteil fest, den jede Person erhält. Wenn ein Testament im Ausland erstellt wurde, kann es für spanische Vermögenswerte weiterhin gültig sein, aber seine Anwendung sollte sorgfältig geprüft werden. In einigen Fällen sind eine formelle Übersetzung, Apostille oder zusätzliche Nachlassdokumente erforderlich.
Gibt es kein Testament, bestimmen die spanischen Thronfolgeregeln, wer erbt. Dies ist kein kleines Verwaltungsdetail. Die Identität der Erben und ihrer jeweiligen Anteile muss bestätigt werden, bevor ein Notar die Erbschaftsurkunde erstellen kann.
Für viele nichtansässige Familien kann ein spanischer Anwalt einen Großteil des Prozesses mit einer ordnungsgemäß formulierten Vollmacht abwickeln. Das kann nützlich sein, wenn mehrere Erben im Ausland leben, aber jede Person sollte genau wissen, welche Befugnis sie erteilt und welche Verkaufsdokumente in ihrem Namen unterschrieben werden.
2. Die für das Erbe erforderlichen Dokumente zu beschaffen
Bevor das Erbe formalisiert werden kann, benötigt ein Notar eine vollständige Akte. Die genauen Anforderungen variieren, insbesondere wenn es um ausländische Dokumente geht, aber der übliche Ausgangspunkt umfasst die Sterbeurkunde, das Testament oder den Beweis, dass kein Testament existiert, Identifikations- und Steuernummern der Erben sowie die Eigentumsdetails für das Grundstück.
Auch die Katasterinformationen der Immobilie, die aktuellsten IBI-Quittung, die Gemeinschaftsunterlagen sofern zutreffend sowie Details zu etwaigen Hypotheken oder anderen Schulden sollten überprüft werden. Ein Haus mag unkompliziert zu verkaufen erscheinen, aber dennoch unbezahlte lokale Steuern, Gemeindegebühren, Nebenkosten oder eine registrierte Gebühr haben, die bearbeitet werden muss.
Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Hypothek beim Tod verschwindet. Je nach Umständen und Darlehensbedingungen kann es durch eine Versicherung abgedeckt, übertragen, aus dem Nachlass zurückgezahlt oder aus dem Verkaufserlös begleicht werden.
3. Unterzeichnen Sie die Erbschaftsurkunde und registrieren Sie das Eigentum
Die Erben akzeptieren und entscheiden das Erbe in der Regel vor einem spanischen Notar. Diese öffentliche Urkunde identifiziert die Vermögenswerte, legt den für das Erbe verwendeten Wert fest und verteilt das Eigentum unter den Begünstigten.
Nach der Unterzeichnung sollte der Eigentümerwechsel beim Grundbuch registriert werden. In manchen Fällen ist ein Käufer bereit, während die Registrierung noch aussteht, fortzufahren, aber ein sauberer eingetragener Fahrzeugbrief bietet mehr Sicherheit und erleichtert die Transaktion in der Regel. Besonders hilfreich ist es, wenn die Immobilie an internationale Käufer vermarktet wird, die erwarten, dass die Dokumentation vor der Abgabe eines Angebots vorliegt.
Wenn mehrere Personen erben, müssen in der Regel alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Wenn ein Erbe das Haus behalten möchte, während ein anderer lieber verkaufen möchte, kann eine separate Vereinbarung oder ein Auskauf möglich sein. Das sollte frühzeitig gelöst werden. Das Vermarkten einer Immobilie, bevor die Eigentümer eine gemeinsame Entscheidung getroffen haben, kann unnötige Kosten und Enttäuschungen verursachen.
4. Erbschaftssteuer vor der Vermarktung regeln
Die Erbschaftssteuer in Spanien ist nicht landesweit einheitlich. Der Betrag kann von der autonomen Region abhängen, in der sich das Grundstück befindet, der Beziehung zwischen dem Verstorbenen und dem Begünstigten, dem bestehenden Vermögen des Begünstigten, dem angegebenen Wert und verfügbaren Zulagen.
Es kann auch eine kommunale Plusvalía-Steuer geben, die sich auf die Wertsteigerung städtischer Grundstücke während der Eigentumszeit bezieht. Dies wird vom Gemeinderat berechnet und ist von der Erbschaftssteuer getrennt. In der Costa Blanca bestimmen die relevanten Angaben zu Rathaus und Grundstück die Berechnung, daher sollte sie überprüft statt geschätzt werden.
Steuerfristen sind wichtig. Die Erbschaftssteuer ist in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesdatum fällig, obwohl eine Verlängerung möglich sein kann, wenn sie rechtzeitig beantragt wird. Ein Verkauf beseitigt nicht die Notwendigkeit, mit der Erbschaftssteuer umzugehen, und das Warten, bis ein Käufer gefunden wurde, kann Erben unter vermeidbaren Druck setzen.
5. Setzen Sie einen realistischen Wert für das geerbte Haus fest
Ein geerbtes Eigentum hat oft einen starken emotionalen Wert. Der Marktwert kann unterschiedlich sein. Eine professionelle Bewertung sollte den Zustand des Hauses, den rechtlichen Status, die Grundstücksgröße, die Ausrichtung, die Lage, Ausblicke, vergleichbare abgeschlossene Verkäufe und das Niveau der Käufernachfrage zu diesem Zeitpunkt berücksichtigen.
Dies gilt besonders für Villen und ältere Häuser in Gebieten wie Altea, Calpe, Benissa, Moraira und Javea. Eine veraltete Immobilie kann Käufer anziehen, die renovieren möchten, während ein gut gepflegtes Haus mit modernen Unterlagen ein anderes Publikum und einen anderen Preis ansprechen kann. Es hängt von der Immobilie ab, nicht nur von der Anzahl der Schlafzimmer oder dem im Erbschaft angegebenen Wert.
Der Preis ist ebenfalls eine strategische Entscheidung. Ein ambitionierter Angebotspreis kann für eine markante Immobilie mit begrenzter Konkurrenz sinnvoll sein. Bei einem konventionelleren Haus erzeugt eine präzise Positionierung von Anfang an oft stärkeres Interesse und vermeidet den Verlust an Schwung, der durch wiederholte Reduktionen folgt.
6. Bereiten Sie die Unterlagen für Immobilien und Verkauf vor.
Ein Käufer sollte sowohl die Chance als auch die praktische Realität des Hauses sehen können. Eine einfache Präsentation kann einen erheblichen Unterschied machen: Räumen Sie persönliche Besitztümer, wo möglich, kümmern Sie sich um offensichtliche Pflege, organisieren Sie professionelle Fotografie und erleichtern Sie den Zugang zu Besichtigungen.
Bereiten Sie gleichzeitig die rechtliche Verkaufsakte vor. Dazu gehören üblicherweise die Grundbuchurkunde, ein aktuelles Grundbuchauszug, eine Energieleistungsbescheinigung, IBI-Quittung, Katasterdaten, Nachweis über den Status der Gemeindegebühren und, wo relevant, die Dokumentation über Wohn- oder Bewohnung. Wenn die Immobilie verändert oder erweitert wurde, überprüfen Sie, ob die in den Dokumenten angegebene bebaute Fläche mit der tatsächlichen Situation vor Ort übereinstimmt.
Alte Immobilien können Unregelmäßigkeiten aufweisen, einschließlich nicht registrierter Erweiterungen, Poolproblemen oder Baufragen. Diese machen einen Verkauf nicht immer unmöglich, sollten aber vor Beginn der Verhandlungen identifiziert werden. Eine klare Erklärung und eine praktikable Lösung sind weitaus besser als eine Überraschung während der rechtlichen Überprüfungen des Käufers.
7. Verstehen Sie die Steuern und Kosten beim Verkauf
Der Verkauf nach einer Erbschaft kann eine Kapitalertragssteuer verursachen, wenn der Verkaufspreis den für die geerbten Immobilie verwendeten Erwerbswert übersteigt, angepasst für die zulässigen Erwerbs- und Verkaufskosten. Die genaue Berechnung verdient individuelle Beratung, insbesondere wenn die Immobilie kürzlich geerbt wurde oder im Laufe der Zeit verbessert wurde.
Für nicht ansässige Verkäufer ist der Käufer in der Regel verpflichtet, 3 % des Kaufpreises zurückzubehalten und an die spanischen Steuerbehörden zu zahlen. Dies ist eine Abzugszahlung, nicht unbedingt die endgültige Steuer. Eine Steuererklärung kann eingereicht werden, um die tatsächliche Haftung zu berechnen und eine Rückerstattung zu beantragen, falls zu viel einbehalten wurde.
Verkäufer sollten außerdem Gebühren für Immobilienmakler, Anwaltskosten, mögliche Kosten für eine Hypothekenkündigung, die Plusvalía-Steuer wo anwendbar und etwaige ausstehende Immobilienkosten einplanen. Die Vereinbarung dieser Zahlen vor der Annahme eines Angebots hilft den Erben, den tatsächlichen Nettoerlös zu verstehen und vermeidet Reibungen zwischen Miteigentümern.
Den richtigen Weg zum Markt wählen
Ein geerbtes Haus sollte nicht als Notverkauf vermarktet werden, es sei denn, es gibt einen triftigen Grund dafür. Das Ziel ist es, Käufer zu erreichen, die zur Immobilie passen, sie richtig präsentieren und aus einer Position der Vorbereitung heraus verhandeln. Hier zählt das lokale Wissen: Ein Landhaus, eine Ferienwohnung, eine Investitionsvilla und ein Sanierungsgrundstück erfordern jeweils einen anderen Ansatz.
Eine gut vernetzte lokale Agentur kann Bewertung, Fotografie, Besichtigungen und Kommunikation koordinieren und dabei mit dem Notar und dem Rechtsberater zusammenarbeiten. Casas Real unterstützt Verkäufer in der gesamten Costa Blanca mit praktischer Marktberatung und Zugang zu einem breiten, kollaborativen Käufernetzwerk.
Der beste Zeitpunkt, um mit der Vorbereitung zu beginnen, ist oft bevor jedes Dokument fertiggestellt ist. Sammeln Sie die Unterlagen, bestätigen Sie die Absichten der Erben und erhalten Sie frühzeitig eine fundierte Bewertung. Bis die Immobilie rechtlich verkaufsbereit ist, können Sie dann mit Vertrauen Entscheidungen treffen, statt unter Druck.
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