Die meisten Immobilienkäufer konzentrieren sich ganz natürlich auf das, was sie sehen können.

Sie inspizieren die Schlafzimmer, gehen durch die Wohnbereiche, schauen auf die Terrasse und stellen sich vor, wie sie den Garten oder das Schwimmbad nutzen werden. Wenn eine Immobilie eine zusätzliche Gästewohnung, eine umgebaute Garage oder eine überdachte Dachterrasse hat, erscheinen diese Räume wie ein gewöhnlicher Teil des Hauses.

Der Verlangungspreis spiegelt diese oft ebenfalls wider.

Allerdings sind die physisch existierende Immobilie und die in der offiziellen Dokumentation beschriebene Immobilie nicht immer identisch. In Spanien können Unterschiede zwischen dem eigentlichen Gebäude, der Escritura, dem Registro de la Propiedad und dem Catastro bestehen.

Diese Unstimmigkeiten könnten viele Jahre unbemerkt bleiben. Sie werden oft erst dann zum Problem, wenn der Eigentümer sich entscheidet zu verkaufen.

Wenn die Dokumente nicht mit der Immobilie übereinstimmen

Bevor eine Immobilie auf den Markt gebracht wird, sollte die Dokumentation mit dem aktuellen Gebäude verglichen werden.

Das bedeutet normalerweise, Folgendes zu überprüfen:

• die Escritura oder Titelurkunden;
• eine aktuelle Nota Simple aus dem Grundbuch;
• die im Catastro aufgezeichneten Informationen;
• der eigentliche Grundriss und die gebaute Oberfläche;
• Planung und Gemeinschaftsdokumentation, wo relevant.

Bei diesen Überprüfungen kann klar werden, dass ein Teil der Immobilie in den offiziellen Unterlagen nicht erscheint.

Typische Beispiele sind:

• ein Keller oder Unterbau, der in Unterkünfte umgebaut wurde;
• eine überdachte und geschlossene Terrasse;
• ein Anbau wurde am ursprünglichen Haus hinzugefügt;
• eine Garage, die in ein Schlafzimmer oder eine Wohnung umgewandelt wurde;
• ein Gästehaus, eine Sommerküche oder ein Lagerhaus;
• eine offizielle Oberfläche, die kleiner ist als das Gebäude in Wirklichkeit.

Die Antwort des Besitzers ist oft völlig verständlich:

“Aber das Grundstück war schon so, als wir es gekauft haben.”

Das mag stimmen, aber es löst nicht automatisch das rechtliche oder Registrierungsproblem.

Kann nicht registrierte Bauten einfach später hinzugefügt werden?

Käufern wird manchmal gesagt, dass eine nicht registrierte Verlängerung kein ernstes Problem darstellt, da sie zu einem späteren Zeitpunkt immer noch in die Eigentumsurkunden aufgenommen werden kann.

Die Erklärung klingt oft einfach: Ein Architekt misst die Konstruktion, erstellt eine Bescheinigung, die Alter und Beschreibung bestätigt, und die zusätzlichen Quadratmeter werden dann über den Notar und das Grundbuch registriert.

In bestimmten Situationen kann dies tatsächlich möglich sein.

Ein qualifizierter Architekt oder technischer Architekt kann möglicherweise die aktuellen Maße und das Alter eines Gebäudes oder Anbaus feststellen. Diese Informationen können dann genutzt werden, um zu prüfen, ob der Bau deklariert und in die offizielle Dokumentation aufgenommen werden kann.

Eine Altersbescheinigung garantiert jedoch allein nicht, dass der Bau vollständig legalisiert oder registriert werden kann.

Folgende Faktoren müssen ebenfalls berücksichtigt werden:

• die Planungsklassifizierung des Landes;
• kommunale Bauvorschriften;
• erlaubte Bauvolumen und Grundstücksnutzung;
• geschützte Land- oder Küstenbeschränkungen;
• die Nutzung des zusätzlichen Platzes;
• mögliche Beteiligung einer Gemeinschaft von Eigentümern;
• ob gemeinsame Elemente verändert wurden.

Aus diesem Grund sollten Aussagen wie “Sie können es später registrieren” niemals als Garantie ohne professionelle Überprüfung behandelt werden.

Eine freistehende Villa kann sich stark von einer Wohnung unterscheiden

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen einem Anbau auf dem privaten Grundstück einer freistehenden Villa und einer Änderung an einem Grundstück innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.

Bei einem freistehenden Haus konzentriert sich die Untersuchung oft auf Bauvorschriften, Grundstücksgrenzen, genehmigte Baufläche, das Baualter und die Korrespondenz zwischen dem Gebäude, dem Catastro und dem Grundbuch.

Dies ist besonders relevant, wenn man ältere Villen zum Verkauf in Calpe oder Villen zum Verkauf in Moraira besichtigt, die Gästeunterkünfte, Unterbauten, überdachte Reihenhäuser oder spätere Anbauten enthalten.

In einem Wohnhaus, Reihenhauskomplex oder einer Urbanisation, die von einer Comunidad de propietarios verwaltet wird, kann die Lage komplizierter sein.

Eine geschlossene Terrasse oder ein vergrößerter Wohnbereich kann beeinflussen:

• die horizontale Aufteilung des Gebäudes;
• die eingetragene Beschreibung der einzelnen Immobilie;
• gemeinsame Elemente der Gemeinschaft;
• dem dem Eigentum zugewiesenen Teilnahmekoeffizienten;
• die Rechte der Nachbarbesitzer;
• die Gemeinschaftsstatuten oder den konstitutiven Titel.

Je nach genauer Änderung und der erforderlichen rechtlichen Korrektur kann die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein.

Die erforderliche Stimmmehrheit hängt von den konkreten Umständen ab. Bestimmte Änderungen können eine qualifizierte Mehrheit erfordern, während Änderungen, die den verfassungsgebenden Titel oder Gemeinschaftsgesetze betreffen, in manchen Fällen Einstimmigkeit erfordern können.

Das bedeutet, dass eine seit vielen Jahren bestehende physische Veränderung immer noch schwer zu registrieren sein kann, wenn die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft nie eingeholt wurde.

Das Problem tritt oft auf, wenn der Eigentümer verkaufen möchte

Stellen Sie sich vor, jemand kauft vor fünfzehn Jahren eine Wohnung mit einer Dachterrasse, die bereits überdacht und in ein zusätzliches Schlafzimmer umgewandelt wurde.

Der Käufer bezahlte eine Immobilie mit diesem zusätzlichen Zimmer, nutzte sie viele Jahre und unterhielt das Haus in der Annahme, dass das Zimmer rechtlich Teil der Wohnung war.

Wenn die Immobilie später auf den Markt gebracht wird, zeigt die Dokumentation eine kleinere Wohnung ohne zusätzliches Schlafzimmer.

Der Eigentümer könnte zunächst glauben, dass die Unterlagen einfach vor Abschluss aktualisiert werden können.

Die Untersuchung könnte jedoch ergeben, dass die Änderung eine gemeinschaftliche Dachterrasse betrifft, die registrierte horizontale Teilung verändert oder eine gemeinschaftliche Genehmigung erfordert, die nie erteilt wurde.

Wenn die erforderliche Zustimmung nicht eingeholt werden kann, muss die Immobilie möglicherweise verkauft werden, wobei die Unstimmigkeit vollständig offengelegt wird.

Dies kann folgende Auswirkungen haben:

• die Bereitschaft des Käufers, fortzufahren;
• die Bankbewertung;
• Hypothekengenehmigung;
• den Zeitplan des Verkaufs;
• Der endgültige Verkaufspreis.

Dieses Problem kann auch bei älteren Wohnungen zum Verkauf in Albir und anderen etablierten Küstenentwicklungen auftreten, in denen im Laufe der Jahre Reihenhäuser, Abstellräume oder Gemeinschaftsbereiche angepasst wurden.

Nicht registrierte Quadratmeter haben nicht immer denselben Wert

Der Marktwert einer Immobilie basiert nicht ausschließlich auf der Anzahl der Zimmer, die während einer Besichtigung zu sehen sind.

Rechtliche Sicherheit, Hypothekenfähigkeit und Wiederverkaufspotenzial sind ebenfalls wichtig.

Wenn ein Teil einer Immobilie nicht korrekt dokumentiert ist, können folgende Konsequenzen sein:

• eine niedrigere offizielle Bewertung;
• Schwierigkeiten bei der Finanzierung einer Hypothek;
• Verzögerungen bei rechtlichen und technischen Untersuchungen;
• Architekten-, Notar-, Gemeinde- und Registrierungskosten;
• eine reduzierte Anzahl interessierter Käufer;
• Ein niedrigerer erreichbarer Verkaufspreis.

Der aktuelle Besitzer könnte das Problem nicht verursacht haben. Sie haben sich möglicherweise auf das verlassen, was ihnen beim ursprünglichen Kauf der Immobilie gezeigt oder gesagt wurde.

Dennoch bleibt die Diskrepanz mit dem Grundstück verbunden.

Der vorherige Verkäufer und der Makler sind möglicherweise nicht mehr beteiligt, aber der aktuelle Eigentümer muss mit den Konsequenzen umgehen.

Was sollte ein Käufer untersuchen?

Eine Diskrepanz bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie ein schlechter Kauf ist.

Unterschiede zwischen der physischen Realität, dem Catastro und dem Grundbuchamt treten in Spanien regelmäßig auf, insbesondere bei älteren Immobilien. Viele Situationen können korrigiert werden.

Wichtig ist, sie zu untersuchen, bevor der Käufer sich rechtlich verpflichtet.

Relevante Fragen sind:

• Erscheint jeder Teil des Gebäudes in den Eigentumsurkunden?
• Entspricht die eingetragene Fläche der tatsächlichen Immobilie?
• Zeigt der Catastro das gleiche Layout und die gleichen Maße an?
• Wurde eine Baugenehmigung für die Änderung eingeholt?
• Kann ein Techniker das Alter und die genauen Maße bestätigen?
• Gehört das Grundstück zu einer Gemeinschaft von Eigentümern?
• Wurden gängige Elemente verwendet oder verändert?
• War die Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich?
• Kann die Änderung wirklich registriert werden?
• Was würde der Prozess kosten?
• Könnte die Diskrepanz eine Hypothek oder einen zukünftigen Wiederverkauf beeinflussen?

Die Antworten sollten von den zuständigen qualifizierten Fachleuten eingeholt werden. Je nach Immobilie kann dazu ein unabhängiger Anwalt, Architekt, technischer Architekt, Notar, Grundbuchamt, kommunales Planungsamt oder Gemeindeverwalter gehören.

Die Rolle des Immobilienmaklers

Ein Immobilienmakler ist kein Ersatz für einen Anwalt oder Architekten.

Ein Makler sollte jedoch keine offensichtlichen Unstimmigkeiten ignorieren oder zuversichtliche Versprechen zu Angelegenheiten machen, die nicht professionell geprüft wurden.

Wenn ein Teil einer Immobilie nicht registriert ist, sollte die korrekte Antwort nicht lauten:

“Mach dir keine Sorgen, das kannst du später regeln.”

Eine verantwortungsvollere Erklärung wäre:

“Dieser Teil des Grundstücks scheint derzeit nicht korrekt registriert zu sein. Wir können noch nicht bestätigen, ob sie vollständig reguliert werden kann. Die Situation sollte von den zuständigen juristischen und technischen Fachleuten untersucht werden, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.”

Dies mag während eines Verkaufs weniger praktisch sein, ermöglicht es dem Käufer, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Der Zweck der Due Diligence ist es nicht, unnötige Besorgnis zu erzeugen. Es dient dazu, zwischen einer korrigierbaren administrativen Diskrepanz und einem Problem zu unterscheiden, das Eigentum, Finanzierung oder Wiederverkauf ernsthaft beeinträchtigen kann.

Ein guter Immobilienverkauf sollte auch Jahre später noch Sinn machen

Beim Notar erhält der Verkäufer den Kaufpreis, der Käufer erhält die Schlüssel und die Transaktion wird abgeschlossen.

Aber ein ungelöstes rechtliches oder Registrierungsproblem verschwindet nicht nach Abschluss.

Es gehört weiterhin zum Grundstück.

Manchmal wird es erst zehn oder zwanzig Jahre später sichtbar, wenn der Käufer der nächste Verkäufer wird und feststellt, dass die Immobilie nicht offiziell so beschrieben wird, wie er es immer glaubte.

Aus diesem Grund ist die wichtigste Frage nicht nur:

“Wie können wir dieses Grundstück heute verkaufen?”

Es sollte außerdem sein:

“Was erwirbt der Käufer rechtlich, und kann er es ohne unerwartete Probleme wieder verkaufen?”

Bei Casas Real sind wir überzeugt, dass eine erfolgreiche Immobilientransaktion nicht nur abgeschlossen sein sollte. Die Informationen und Dokumentationen sollten auch zuverlässig bleiben, wenn die Immobilie viele Jahre später wieder auf den Markt kommt.

Bevor Sie ein Haus in Spanien kaufen, stellen Sie stets sicher, dass das physische Eigentum mit den rechtlichen und administrativen Unterlagen verglichen wird. Ein attraktives zusätzliches Zimmer heute sollte morgen kein teures Problem werden.

Dieser Artikel bietet lediglich allgemeine Informationen und stellt keine rechtliche, technische oder steuerliche Beratung dar. Jede Immobilie und jede Änderung muss individuell von den entsprechenden qualifizierten Fachleuten begutachtet werden.