{"id":511379,"date":"2026-07-28T11:48:41","date_gmt":"2026-07-28T09:48:41","guid":{"rendered":"https:\/\/casasreal.com\/een-woning-kopen-in-spanje-koopt-u-ook-de-verborgen-juridische-problemen\/"},"modified":"2026-07-28T11:48:41","modified_gmt":"2026-07-28T09:48:41","slug":"een-woning-kopen-in-spanje-koopt-u-ook-de-verborgen-juridische-problemen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/een-woning-kopen-in-spanje-koopt-u-ook-de-verborgen-juridische-problemen\/","title":{"rendered":"Een woning kopen in Spanje: Koopt u ook de verborgen juridische problemen?"},"content":{"rendered":"<article class=\"casas-real-article\">\n<header>\n<h1>Een woning kopen in Spanje: Koopt u ook de verborgen juridische problemen?<\/h1>\n<p>&#8220;`<\/p>\n<p><strong>Een omgebouwde onderbouw, een overdekt terras of een extra slaapkamer kan een woning aantrekkelijker maken. Maar wanneer die ruimtes niet correct verschijnen in de eigendomsaktes of het kadaster, kunnen ze ernstige problemen veroorzaken wanneer het pand opnieuw wordt verkocht.<\/strong><\/p>\n<p>&#8220;`<\/p>\n<\/header>\n<p>De meeste huizenkopers richten zich vanzelfsprekend op wat ze kunnen zien.<\/p>\n<p>Ze inspecteren de slaapkamers, lopen door de woonruimtes, kijken naar het terras en stellen zich voor hoe ze de tuin of het zwembad zullen gebruiken. Wanneer een woning een extra gastenappartement, een omgebouwde garage of een overdekt dakterras heeft, lijken die ruimtes een gewoon onderdeel van het huis.<\/p>\n<p>De vraagprijs weerspiegelt deze vaak ook.<\/p>\n<p>Het pand dat fysiek bestaat en het pand dat in de offici\u00eble documentatie wordt beschreven zijn echter niet altijd identiek. In Spanje kunnen er verschillen bestaan tussen het daadwerkelijke gebouw, de Escritura, het Registro de la Propiedad en de Catastro.<\/p>\n<p>Deze afwijkingen kunnen jarenlang onopgemerkt blijven. Ze worden vaak pas een probleem wanneer de eigenaar besluit te verkopen.<\/p>\n<h2>Wanneer de documenten niet overeenkomen met het eigendom<\/h2>\n<p>Voordat een woning op de markt wordt gezet, moet de documentatie worden vergeleken met het huidige gebouw.<\/p>\n<p>Dit betekent normaal gesproken het volgende controleren:<\/p>\n<ul>\n<li>de Escritura of titelakten;<\/li>\n<li>een actuele Nota Simple uit het Kadaster;<\/li>\n<li>de informatie die in de Catastro is vastgelegd;<\/li>\n<li>de daadwerkelijke indeling en het gebouwde oppervlak;<\/li>\n<li>Planning en gemeenschapsdocumentatie waar relevant.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Tijdens deze controles kan duidelijk worden dat een deel van het eigendom niet in de offici\u00eble registers verschijnt.<\/p>\n<p>Typische voorbeelden zijn:<\/p>\n<ul>\n<li>een kelder of onderbouw die is omgebouwd tot accommodatie;<\/li>\n<li>een overdekt en afgesloten terras;<\/li>\n<li>een uitbreiding aan het oorspronkelijke huis;<\/li>\n<li>een garage die is omgebouwd tot slaapkamer of appartement;<\/li>\n<li>een gastenverblijf, zomerkeuken of opslaggebouw;<\/li>\n<li>een officieel oppervlak dat kleiner is dan het gebouw in werkelijkheid.<\/li>\n<\/ul>\n<p>De reactie van de eigenaar is vaak volledig begrijpelijk:<\/p>\n<blockquote><p>&#8220;Maar het terrein was al zo toen we het kochten.&#8221;<\/p><\/blockquote>\n<p>Dat kan waar zijn, maar het lost het juridische of registratieprobleem niet automatisch op.<\/p>\n<h2>Kan niet-geregistreerde bouw later gewoon worden toegevoegd?<\/h2>\n<p>Kopers wordt soms verteld dat een niet-geregistreerde verlenging geen serieus probleem is omdat deze altijd later aan de eigendomsaktes kan worden toegevoegd.<\/p>\n<p>De uitleg klinkt vaak eenvoudig: een architect meet de constructie op, stelt een certificaat op dat de leeftijd en beschrijving bevestigt, en de extra vierkante meters worden vervolgens geregistreerd via de notaris en het Kadaster.<\/p>\n<p>In bepaalde situaties kan dit inderdaad mogelijk zijn.<\/p>\n<p>Een gekwalificeerde architect of technisch architect kan mogelijk de actuele afmetingen en leeftijd van een gebouw of uitbreiding vaststellen. Deze informatie kan vervolgens worden gebruikt om te onderzoeken of de bouw kan worden verklaard en opgenomen in de offici\u00eble documentatie.<\/p>\n<p>Een leeftijdsverklaring garandeert echter niet op zichzelf dat de bouw volledig gelegaliseerd of geregistreerd kan worden.<\/p>\n<p>De volgende factoren moeten ook worden meegenomen:<\/p>\n<ul>\n<li>de bestemmingsclassificatie van het land;<\/li>\n<li>gemeentelijke bouwvoorschriften;<\/li>\n<li>toegestane bouwvolume en perceelbewoning;<\/li>\n<li>beschermde land- of kustbeperkingen;<\/li>\n<li>het gebruik van de extra ruimte;<\/li>\n<li>mogelijke betrokkenheid van een gemeenschap van eigenaren;<\/li>\n<li>of gemeenschappelijke elementen zijn veranderd.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Om deze reden mogen uitspraken als &#8220;je kunt het later registreren&#8221; nooit als garantie worden beschouwd zonder professionele verificatie.<\/p>\n<h2>Een vrijstaande villa kan heel anders zijn dan een appartement<\/h2>\n<p>Er is een belangrijk verschil tussen een uitbreiding die wordt gebouwd op het priv\u00e9perceel van een vrijstaande villa en een aanpassing aan een eigendom binnen een gemeenschap van eigenaren.<\/p>\n<p>Bij een vrijstaand huis richt het onderzoek zich vaak op bouwvoorschriften, perceelgrenzen, toegestane bouwoppervlakte, de bouwleeftijd en de correspondentie tussen het fysieke gebouw, de Catastro en het Kadaster.<\/p>\n<p>Dit is vooral relevant bij het bekijken van oudere <a href=\"https:\/\/casasreal.com\/nl\/villas-te-koop-in-calpe\/\">villa&#8217;s te koop in Calpe<\/a> of <a href=\"https:\/\/casasreal.com\/nl\/villas-te-koop-in-moraira\/\">woningen die te koop staan in Moraira<\/a> met gastenaccommodatie, ondergebouwen, overdekte terrassen of latere uitbreidingen.<\/p>\n<p>In een appartementencomplex, herenhuiscomplex of urbanisatie die wordt bestuurd door een comunidad de propietarios, kan de situatie ingewikkelder zijn.<\/p>\n<p>Een afgesloten terras of vergroot woongebied kan invloed hebben:<\/p>\n<ul>\n<li>de horizontale indeling van het gebouw;<\/li>\n<li>de geregistreerde beschrijving van het individuele eigendom;<\/li>\n<li>gemeenschappelijke elementen die tot de gemeenschap behoren;<\/li>\n<li>de participatieco\u00ebffici\u00ebnt die aan het pand is toegekend;<\/li>\n<li>de rechten van naburige eigenaren;<\/li>\n<li>de gemeenschapsstatuten of constitutieve titel.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Afhankelijk van de exacte wijziging en de vereiste juridische correctie, kan goedkeuring van de eigenarengemeenschap nodig zijn.<\/p>\n<p>De vereiste stemmeerderheid hangt af van de specifieke omstandigheden. Bepaalde wijzigingen kunnen een gekwalificeerde meerderheid vereisen, terwijl wijzigingen die de grondwettelijke titel of gemeenschapswetten be\u00efnvloeden, in sommige gevallen unaniem kunnen zijn.<\/p>\n<p>Dat betekent dat een fysieke wijziging die al vele jaren bestaat nog steeds moeilijk te registreren kan zijn als de benodigde goedkeuring van de gemeenschap nooit is verkregen.<\/p>\n<h2>Het probleem ontstaat vaak wanneer de eigenaar wil verkopen<\/h2>\n<p>Stel je voor dat iemand vijftien jaar geleden een appartement kocht met een dakterras dat al was overdekt en omgebouwd tot een extra slaapkamer.<\/p>\n<p>De koper betaalde voor een woning met die extra kamer, gebruikte deze jarenlang en hield het huis in stand van de aanname dat de kamer wettelijk deel uitmaakte van het appartement.<\/p>\n<p>Wanneer het pand later te koop wordt aangeboden, toont de documentatie een kleiner appartement zonder extra slaapkamer.<\/p>\n<p>De eigenaar denkt aanvankelijk mogelijk dat de gegevens eenvoudig kunnen worden bijgewerkt v\u00f3\u00f3r de voltooiing.<\/p>\n<p>Het onderzoek kan echter aantonen dat de wijziging een gemeenschappelijk dakterras raakt, de geregistreerde horizontale indeling verandert of een goedkeuring vereist die nooit is verleend.<\/p>\n<p>Als de benodigde toestemming niet kan worden verkregen, moet het pand mogelijk worden verkocht waarbij de afwijking volledig wordt vermeld.<\/p>\n<p>Dit kan invloed hebben:<\/p>\n<ul>\n<li>de bereidheid van de koper om door te gaan;<\/li>\n<li>de bankwaardering;<\/li>\n<li>hypotheekgoedkeuring;<\/li>\n<li>de tijdlijn van de verkoop;<\/li>\n<li>De uiteindelijke verkoopprijs.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dit probleem kan ook voorkomen bij oudere <a href=\"https:\/\/casasreal.com\/nl\/appartementen-te-koop-in-albir\/\">appartementen te koop in Albir<\/a> en andere gevestigde kustprojecten waar rijtjes, opslagruimtes of gemeenschappelijke ruimtes in de loop der jaren zijn aangepast.<\/p>\n<h2>Niet-geregistreerde vierkante meters hebben niet altijd dezelfde waarde<\/h2>\n<p>De marktwaarde van een woning is niet uitsluitend gebaseerd op het aantal kamers dat tijdens een bezichtiging te zien is.<\/p>\n<p>Juridische zekerheid, hypotheekbaarheid en doorverkooppotentieel zijn ook belangrijk.<\/p>\n<p>Als een deel van een woning niet correct is gedocumenteerd, kunnen de mogelijke gevolgen onder andere zijn:<\/p>\n<ul>\n<li>een lagere offici\u00eble waardering;<\/li>\n<li>moeite met het verkrijgen van hypotheekfinanciering;<\/li>\n<li>vertragingen tijdens juridische en technische onderzoeken;<\/li>\n<li>architect-, notaris-, gemeente- en registratiekosten;<\/li>\n<li>een verminderd aantal ge\u00efnteresseerde kopers;<\/li>\n<li>een lager haalbare verkoopprijs.<\/li>\n<\/ul>\n<p>De huidige eigenaar heeft het probleem mogelijk niet veroorzaakt. Ze hebben misschien vertrouwd op wat ze te zien kregen of te horen kreeg toen ze het pand oorspronkelijk kochten.<\/p>\n<p>Desondanks blijft het verschil aan het pand verbonden.<\/p>\n<p>De vorige verkoper en makelaar zijn mogelijk niet langer betrokken, maar de huidige eigenaar moet de gevolgen dragen.<\/p>\n<h2>Wat moet een koper onderzoeken?<\/h2>\n<p>Een discrepantie betekent niet automatisch dat een woning een slechte aankoop is.<\/p>\n<p>Verschillen tussen de fysieke realiteit, het Catastro- en het Kadasterregister komen regelmatig voor in Spanje, vooral bij oudere woningen. Veel situaties kunnen worden opgelost.<\/p>\n<p>Het belangrijkste is om ze te onderzoeken voordat de koper zich juridisch verplicht maakt.<\/p>\n<p>Relevante vragen zijn onder andere:<\/p>\n<ul>\n<li>Staat elk deel van het gebouw in de eigendomsaktes?<\/li>\n<li>Komt het geregistreerde oppervlak overeen met het daadwerkelijke eigendom?<\/li>\n<li>Toont de Catastro dezelfde indeling en metingen?<\/li>\n<li>Is er een bouwvergunning verkregen voor de wijziging?<\/li>\n<li>Kan een technicus de leeftijd en exacte maten bevestigen?<\/li>\n<li>Maakt het eigendom deel uit van een gemeenschap van eigenaren?<\/li>\n<li>Zijn er veelvoorkomende elementen gebruikt of veranderd?<\/li>\n<li>Was goedkeuring van de gemeenschap vereist?<\/li>\n<li>Kan de wijziging echt worden geregistreerd?<\/li>\n<li>Wat zou het proces kosten?<\/li>\n<li>Kan het verschil invloed hebben op een hypotheek of toekomstige doorverkoop?<\/li>\n<\/ul>\n<p>De antwoorden moeten worden verkregen bij de relevante gekwalificeerde professionals. Afhankelijk van het pand kan dit een onafhankelijke advocaat, architect, technisch architect, notaris, Kadaster, gemeentelijke ordeningsdienst of gemeenschapsbeheerder omvatten.<\/p>\n<h2>De rol van de makelaar<\/h2>\n<p>Een makelaar is geen vervanging voor een advocaat of architect.<\/p>\n<p>Een makelaar mag echter geen duidelijke tegenstrijdigheden negeren of zelfverzekerde beloften doen over zaken die niet professioneel zijn gecontroleerd.<\/p>\n<p>Als een deel van een eigendom niet geregistreerd is, zou de juiste reactie niet moeten zijn:<\/p>\n<blockquote><p>&#8220;Maak je geen zorgen, dat kun je later wel regelen.&#8221;<\/p><\/blockquote>\n<p>Een meer verantwoorde verklaring zou zijn:<\/p>\n<blockquote><p>&#8220;Dit deel van het terrein lijkt momenteel niet correct geregistreerd te zijn. We kunnen nog niet bevestigen of het volledig gereguleerd kan worden. De situatie moet worden onderzocht door de juiste juridische en technische professionals voordat u een definitieve beslissing neemt.&#8221;<\/p><\/blockquote>\n<p>Dit is misschien minder handig tijdens een verkoop, maar het stelt de koper in staat een weloverwogen beslissing te nemen.<\/p>\n<p>Het doel van due diligence is niet om onnodige alarmen te veroorzaken. Het is bedoeld om onderscheid te maken tussen een corrigeerbare administratieve afwijking en een probleem dat het eigendom, de financiering of de doorverkoop ernstig kan be\u00efnvloeden.<\/p>\n<h2>Een goede verkoop van een woning zou jaren later nog steeds logisch moeten zijn<\/h2>\n<p>Bij de notaris ontvangt de verkoper de aankoopprijs, ontvangt de koper de sleutels en wordt de transactie afgerond.<\/p>\n<p>Maar een onopgelost juridisch of registratieprobleem verdwijnt niet na afronding.<\/p>\n<p>Het blijft bij het eigendom.<\/p>\n<p>Soms wordt het pas tien of twintig jaar later zichtbaar, wanneer de koper de volgende verkoper wordt en ontdekt dat het pand niet officieel wordt beschreven zoals hij altijd dacht.<\/p>\n<p>Om die reden is de belangrijkste vraag niet alleen:<\/p>\n<blockquote><p>&#8220;Hoe kunnen we dit pand vandaag verkopen?&#8221;<\/p><\/blockquote>\n<p>Het moet ook zijn:<\/p>\n<blockquote><p>&#8220;Wat verwerft de koper legaal, en kan hij het zonder onverwachte problemen weer verkopen?&#8221;<\/p><\/blockquote>\n<p>Bij Casas Real geloven we dat een succesvolle vastgoedtransactie niet alleen tot voltooiing moet komen. De informatie en documentatie moeten ook betrouwbaar blijven wanneer het pand vele jaren later weer op de markt komt.<\/p>\n<p><strong>Voordat u een huis koopt in Spanje, moet u er altijd voor zorgen dat het fysieke eigendom wordt vergeleken met de juridische en administratieve documentatie. Een aantrekkelijke extra kamer vandaag zou morgen geen duur probleem moeten worden.<\/strong><\/p>\n<p><em>Dit artikel biedt alleen algemene informatie en vormt geen juridisch, technisch of fiscaal advies. Elk eigendom en elke wijziging moet individueel worden beoordeeld door de juiste gekwalificeerde professionals.<\/em><\/p>\n<\/article>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Een woning kopen in Spanje: Koopt u ook de verborgen juridische problemen? &#8220;` Een omgebouwde onderbouw, een overdekt terras of een extra slaapkamer kan een woning aantrekkelijker maken. Maar wanneer die ruimtes niet correct verschijnen in de eigendomsaktes of het kadaster, kunnen ze ernstige problemen veroorzaken wanneer het pand opnieuw wordt verkocht. &#8220;` De meeste [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":511378,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_sitemap_exclude":false,"_sitemap_priority":"","_sitemap_frequency":"","footnotes":""},"categories":[2203],"tags":[],"class_list":["post-511379","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juridisch-advies"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/511379","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=511379"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/511379\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/511378"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=511379"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=511379"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/casasreal.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=511379"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}