Welche Steuern gelten für Immobilienkäufer in Spanien?

Eine Immobilie mit einem Preis von 500.000 € kostet nicht 500.000 €. Die Antwort darauf , welche Steuern auf Immobilienkäufer in Spanien gelten, hängt zunächst davon ab, ob das Haus ein Wiederverkauf oder ein Neubau ist, dann von der Region, den Umständen des Käufers und der beabsichtigten Nutzung der Immobilie. Für Käufer an der Costa Blanca sollte vor der Abgabe eines Angebots ein realistischer Steuerabzug vereinbart und nicht nur nachträglich hinzugefügt werden.

In der Valencianischen Gemeinschaft, in der sich Gebiete wie Altea, Calpe, Benissa, Moraira und Javea befinden, sind die Kaufsteuern ein bedeutender Teil des Ankaufsbudgets. Sie sind getrennt von Notar-, Grundbuch-, Rechts- und Hypothekenkosten.

Welche Steuern gelten für Immobilienkäufer in der Valencianischen Gemeinschaft?

Die meisten Wohnungskäufe fallen in eine von zwei Kategorien. Eine Wiederverkaufsimmobilie unterliegt in der Regel der Grundübertragungssteuer, die auf Spanisch als ITP bezeichnet wird. Eine neue Immobilie, die direkt von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer und der Stempelsteuer.

Normalerweise zahlst du nicht sowohl ITP als auch Mehrwertsteuer auf denselben Wohnungskauf. Die Identifizierung der richtigen Kategorie ist eine der ersten Prüfungen, die Ihr Anwalt und Berater vornehmen sollte, insbesondere wenn eine Immobilie kürzlich fertiggestellt wurde oder von einem Unternehmen verkauft wird.

Wiederverkaufshäuser: Grundübertragungssteuer (ITP)

Wenn Sie ein zuvor besessenes Haus von einem privaten Verkäufer kaufen, beträgt die übliche Steuer ITP. In der valencianischen Gemeinschaft liegt der Standardsatz für Wohnimmobilien in der Regel bei 10 %.

Zum Beispiel beträgt der ITP für eine Wiederverkaufsvilla für 750.000 € in der Regel 75.000 €. Die Steuer wird in der Regel auf den höheren Wert des angegebenen Kaufpreises oder den von den Behörden verwendeten Steuerwert berechnet. Dies ist relevant, wenn ein Käufer einen Preis vereinbart, der unter dem Referenzwert der Immobilie liegt: Eine spätere Steuerbewertung kann dennoch möglich sein.

Bestimmte Käufer oder Transaktionen können für reduzierte Tarife infrage kommen, aber diese sind spezifisch und unterliegen den Bedingungen. Alter, Behinderung, familiäre Umstände, Immobilienwert und ob das Haus ein Hauptwohnsitz sein wird, können alle relevant sein. Internationale Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass eine in einem anderen Land oder für einen anderen Käufer verfügbare Erleichterung für ihren Kauf in Spanien gilt.

Neubauten: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Eine neu errichtete Wohnimmobilie , die von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt in der Regel 10 % Mehrwertsteuer, in Spanien als IVA bekannt. Zusätzlich zahlen Käufer in der valencianischen Gemeinschaft in der Regel 1,5 % der Stempelsteuer, bekannt als AJD.

Eine Neubauvilla im Wert von 750.000 € würde daher in der Regel 75.000 € Mehrwertsteuer und 11.250 € AJD bedeuten, was eine Gesamtkaufsteuer von 86.250 € ergibt. Deshalb erfordert der Vergleich eines Neubaus mit einer Wiederverkaufsimmobilie mehr als den angegebenen Preis.

Die Mehrwertsteuer wird in der Regel als Teil des Zahlungsplans des Entwicklers gezahlt, einschließlich Stufenzahlungen , wo anwendbar. AJD wird normalerweise nach Abschluss festgelegt. Ihr Rechtsbevollmächtigter sollte die steuerliche Behandlung bestätigen, bevor eine Reservierung, Anzahlung oder Bauvertrag unterschrieben wird.

Die Regeln können sich für Grundstücke, Geschäftsräume, separat verkaufte Garagen und bestimmte unternehmenseigene Vermögenswerte unterscheiden. Ein Grundstück, das zum Bau vorgesehen ist, kann beispielsweise eine andere Mehrwertsteuer haben als eine Wohnvilla. Verlasse dich niemals nur auf das Etikett, das in einer Werbung verwendet wird.

Steuern, die normalerweise nicht dem Käufer gehören

Eine häufige Verwirrungsquelle ist die kommunale Kapitalertragssteuer, oft als Plusvalía municipal bezeichnet. Diese Steuer bezieht sich auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks während der Eigentumszeit des Verkäufers. Gesetzlich liegt dies in der Regel in der Verantwortung des Verkäufers.

Der Kaufvertrag sollte dies klar festhalten. Ein Käufer sollte vorsichtig sein, wenn er vertragliche Formulierungen akzeptiert, die die Steuerpflicht des Verkäufers übertragen, ohne angemessene Rechtsberatung einzuholen.

Ebenso zahlt der Kreditgeber bei einer spanischen Hypothek in der Regel die mit der Hypothekenurkunde verbundene Stempelsteuer. Käufer müssen weiterhin ihre eigenen Finanzierungskosten berücksichtigen, wie Bewertungsgebühren oder bestimmte Bankgebühren, aber die Hypothekensteuer ist normalerweise nicht mehr so eine Käuferkosten wie früher.

Budget über die Kaufsteuern hinaus

Steuern stellen bei vielen Transaktionen die größten zusätzlichen Kosten dar, aber sie bilden nicht das Gesamtbild. Käufer sollten außerdem Notargebühren, Grundbuchgebühren und unabhängige Rechtsberatung einplanen. Wenn Finanzierung im Spiel ist, können Bewertungs- und bankbezogene Kosten anfallen. Eine Vollmacht, eidesstattliche Übersetzungen oder fachkundige Begutachtungen können je nach Umständen des Käufers und der Immobilie ebenfalls angemessen sein.

Für einen einfachen Wiederverkaufskauf in der valencianischen Gemeinschaft legen Käufer oft etwa 11 % bis 13 % des Preises für Steuern und Transaktionskosten zurück. Für einen Neubau kann der entsprechende Freibetrag höher sein, da Mehrwertsteuer und AJD zusammen 11,5 % vor Berufs- und Registrierungskosten betragen.

Dies ist ein Planungsleitfaden, kein festes Angebot. Eine günstigere Immobilie bedeutet nicht immer proportional niedrigere Kosten, und eine ungewöhnliche Eigentumsstruktur kann zusätzliche Arbeiten erfordern. Fordern Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag basierend auf der jeweiligen Immobilie und dem geplanten Kaufbau.

Laufende Steuern nach dem Kauf eines Hauses in Spanien

Der Abschluss ist nicht das Ende Ihrer spanischen Steuerpflichten. Der Besitz einer Immobilie kann jährliche Steuern und lokale Gebühren verursachen, egal ob Sie sie als dauerhaftes Zuhause, als Ferienimmobilie oder als Mietinvestition nutzen.

IBI und lokale Grundsteuern

IBI ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Sie ist im Großen und Ganzen mit einer lokalen Tarifgebühr vergleichbar und wird anhand des Katasterwerts der Immobilie berechnet, nicht nach dem aktuellen Marktwert. Der Betrag variiert je nach Gemeinde, daher können zwei ähnliche Häuser in benachbarten Städten unterschiedliche Jahresrechnungen haben.

Eigentümer können auch eine lokale Müllabfuhrgebühr zahlen. In Küstengemeinden variieren Gebühren- und Zahlungsregelungen, daher sollte dies bei der sorgfältigen Prüfung überprüft werden. Ihr Anwalt kann aktuelle Quittungen anfordern und bestätigen, ob unbezahlte Beträge an die Immobilie gebunden sind.

Einkommensteuer für Nichtansässige

Wenn Sie kein steuerlicher Einwohner in Spanien werden und eine Immobilie für den eigenen Gebrauch besitzen, müssen Sie möglicherweise dennoch jedes Jahr eine Einkommensteuer für Nichtansässige abgeben. Spanien wendet eine berechnete Einkommensberechnung auf Häuser an, die nicht vermietet sind, basierend auf dem Katasterwert.

Der Steuersatz beträgt in der Regel 19 % für Einwohner von EU- oder EWR-Ländern und 24 % für Einwohner anderer Länder, wobei Berechtigung und steuerliche Behandlung von den aktuellen Regeln und den individuellen Umständen abhängen. Wenn die Immobilie vermietet ist, müssen stattdessen Mieteinnahmen angegeben werden. Die Berechnung, zulässigen Ausgaben und Anmeldepflichten können je nach Steueraufenthaltsort des Eigentümers variieren.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Spanien hat außerdem vermögensbezogene Steuern, die Eigentümer mit erheblichen weltweiten oder spanischen Vermögenswerten betreffen können. In der Valencianischen Gemeinschaft können regionale Vermögenssteuerregeln relevant sein, während die nationale temporäre Solidaritätssteuer auf große Vermögen ebenfalls über bestimmten Schwellenwerten gelten kann.

Das sind persönliche Steuern, nicht einfach Grundsteuern. Familienstand, Eigentumsanteile, Schulden, weltweite Vermögenswerte, steuerlicher Wohnsitz und verfügbare Freibeträge sind alle wichtig. Ein Immobilienkauf kann Ihre Gesamtsituation verändern, daher ist spezialisierte Steuerberatung vor Abschluss sinnvoll, wenn Ihr Vermögen erheblich ist oder Sie erwägen, spanischer Steuerwohner zu werden.

Der Zeitpunkt der Steuerzahlungen ist entscheidend

Beim Wiederverkauf wird ITP normalerweise kurz nach Unterzeichnung der Urkunde vor dem Notar eingereicht und bezahlt. Die übliche Frist in der Valencianischen Gemeinschaft beträgt 30 Werktage, obwohl sich Verfahren und Anforderungen ändern können. Bei Neubauten wird die Mehrwertsteuer üblicherweise an den Entwickler in den vereinbarten Zahlungsphasen gezahlt, während AJD nach der Unterzeichnung behandelt wird.

Ihr Anwalt sollte einen Nachweis über jede Steuerzahlung aufbewahren. Diese Dokumente werden für die Registrierung benötigt und können beim späteren Verkauf der Immobilie wichtig sein. Sie bilden auch Teil der Beweise, die Ihre Anschaffungskosten für zukünftige Kapitalertragsberechnungen untermauern.

Wie man kostspielige Überraschungen vermeidet

Am sichersten ist es, vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung Steuern zu erheben. Bestätigen Sie, ob der Verkäufer privat oder als Entwickler tätig ist, stellen Sie den Steuerwert der Immobilie fest, fordern Sie die neuesten IBI- und lokalen Abrechnungsbelege an und stellen Sie sicher, dass der Vertrag jede Kosten korrekt verteilt.

Für Anlagekäufe sollten Sie die Haltestruktur berücksichtigen, bevor Sie sich festlegen. Der Kauf auf eigenen Namen, gemeinsam mit einem Ehepartner oder über ein Unternehmen kann unterschiedliche rechtliche, finanzielle, erbliche und steuerliche Ergebnisse hervorrufen. Es gibt keinen universell besten Weg – die richtige Wahl hängt von der Immobilie, dem Wohnsitz des Käufers und den langfristigen Plänen ab.

Casas Real kann Käufern helfen, die praktische Seite des Kaufs mit vertrauenswürdigen lokalen Rechts- und Finanzexperten zu koordinieren, sodass die Zahlen klar sind, bevor Entscheidungen bindend werden. Ein gut vorbereitetes Budget gibt Ihnen das Selbstvertrauen, sich auf das Haus selbst zu konzentrieren, anstatt erst nach Übergabe der Schlüssel die tatsächlichen Kosten zu ermitteln.