¿Qué impuestos se aplican a los compradores de propiedades en España?

Una propiedad con un precio de 500.000 € no cuesta 500.000 € para comprar. La respuesta a qué impuestos se aplican a los compradores de propiedades en España depende primero de si la vivienda es de reventa o de nueva construcción, luego de la región, las circunstancias del comprador y el uso previsto de la propiedad. Para los compradores en la Costa Blanca, debe acordarse una deducción fiscal realista antes de hacer una oferta, no añadirla como una idea secundaria.

En la Comunidad Valenciana, donde se encuentran zonas como Altea, Calpe, Benissa, Moraira y Jávea, los impuestos de compra constituyen una parte importante del presupuesto de adquisición. Son independientes de los costes de notaria, registro de la propiedad, legales y hipotecarios.

¿Qué impuestos se aplican a los compradores de propiedades en la Comunidad Valenciana?

La mayoría de las compras residenciales se dividen en una de dos categorías. Una propiedad de reventa generalmente está sujeta al Impuesto de Transferencia de Propiedades, conocido en español como ITP. Una propiedad nueva comprada directamente a un promotor generalmente está sujeta al IVA y al Impuesto de Simbre.

Normalmente no se paga tanto ITP como IVA en la misma compra residencial. Identificar la categoría correcta es una de las primeras comprobaciones que debe realizar tu abogado y asesor, especialmente cuando una propiedad ha sido terminada recientemente o está siendo vendida por una empresa.

Viviendas de reventa: Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Raíces (ITP)

Cuando compras una vivienda de segunda mano a un vendedor particular, el impuesto habitual es el ITP. En la Comunidad Valenciana, la tarifa estándar para propiedades residenciales suele ser del 10%.

Por ejemplo, el ITP de una villa de reventa comprada por 750.000 € normalmente sería de 75.000 €. El impuesto normalmente se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compra declarado o el valor fiscal aplicable utilizado por las autoridades. Esto importa si un comprador acuerda un precio que parece inferior al valor de referencia de la propiedad: una tasación fiscal posterior aún puede ser posible.

Ciertos compradores o transacciones pueden optar a tarifas reducidas, pero estas son específicas y están sujetas a condiciones. La edad, discapacidad, circunstancias familiares, valor de la propiedad y si la vivienda será residencia principal pueden ser relevantes. Los compradores internacionales no deben asumir que un alivio disponible en otro país, o para otro comprador, se aplicará a su compra en España.

Nuevas incorporaciones: IVA e IVA

Una vivienda de nueva construcción comprada a un promotor está generalmente sujeta al 10% de IVA, conocido en España como IVA. Además, los compradores en la Comunidad Valenciana suelen pagar el 1,5% del Impuesto de Timbre, conocido como AJD.

Por tanto, una villa nueva de 750.000 € suele implicar 75.000 € de IVA y 11.250 € en AJD, lo que supone un coste total del impuesto sobre la compra de 86.250 €. Por eso, comparar una vivienda nueva con una de reventa requiere mucho más que comparar el precio anunciado.

El IVA generalmente se paga como parte del calendario de pagos del promotor, incluyendo los pagos por etapas cuando corresponde. El AJD normalmente se liquida tras su finalización. Tu representante legal debe confirmar el tratamiento fiscal antes de firmar cualquier contrato de reserva, depósito o construcción.

Las normas pueden variar en terrenos, locales comerciales, garajes vendidos por separado y ciertos activos propiedad de la empresa. Una parcela destinada a la construcción, por ejemplo, puede tener un tratamiento de IVA diferente al de una villa residencial. Nunca te fíes solo de la etiqueta usada en un anuncio.

Impuestos que normalmente no pertenecen al comprador

Una fuente común de confusión es el impuesto municipal sobre plusvalías, a menudo llamado plusvalía municipal. Este impuesto se refiere al aumento del valor del suelo urbano durante el periodo de propiedad del vendedor. Por ley, normalmente es responsabilidad del vendedor.

El contrato de compra debe indicarlo claramente. El comprador debe ser cauteloso al aceptar cláusulas contractuales que transfieren la responsabilidad fiscal del vendedor sin recibir el asesoramiento legal adecuado.

Del mismo modo, cuando se concede una hipoteca española, el prestamista generalmente paga el Impuesto de Timbre relacionado con la escritura hipotecaria en sí. Los compradores aún tienen que tener en cuenta sus propios costes de financiación, como comisiones de valoración o ciertos cargos bancarios, pero el impuesto hipotecario normalmente no es un coste para el comprador como antes.

Presupuesto más allá de los impuestos de compra

Los impuestos suponen el mayor coste adicional en muchas operaciones, pero no son el panorama completo. Los compradores también deberían permitir el pago de tasas notariales, tasas del Registro de la Propiedad y asesoramiento legal independiente. Si hay financiación involucrada, puede haber costes de valoración y bancarios. También pueden ser apropiados un poder notarial, traducciones juradas o inspecciones especializadas, dependiendo de las circunstancias del comprador y de la propiedad.

Para una compra sencilla de reventa en la Comunidad Valenciana, los compradores suelen reservar entre el 11% y el 13% del precio para impuestos y costes de transacción. Para una construcción nueva, la deducción equivalente puede ser mayor porque el IVA y el AJD juntos suman el 11,5% antes de los costes profesionales y de registro.

Esto es una guía de planificación, no un presupuesto fijo. Una propiedad de menor precio no siempre implica costes proporcionalmente menores, y una estructura de propiedad inusual puede requerir trabajo adicional. Pide un presupuesto por escrito basado en la propiedad específica y la estructura de compra propuesta.

Impuestos en curso tras comprar una vivienda en España

La finalización no supone el fin de tus obligaciones fiscales en España. Ser propietario de una propiedad puede generar impuestos anuales y cargos locales, ya sea que la uses como vivienda permanente, de vacaciones o de inversión en alquiler.

IBI y cargos locales sobre la propiedad

IBI es el impuesto municipal anual sobre la propiedad. Es en términos generales comparable a un cargo local y se calcula utilizando el valor catastral de la propiedad, no su valor de mercado actual. La cantidad varía según el municipio, por lo que dos viviendas similares en pueblos vecinos pueden tener facturas anuales diferentes.

Los propietarios también pueden pagar una tasa local por recogida de basura. En los municipios costeros, los acuerdos de cobro y pago varían, por lo que deben comprobarse durante la diligencia debida. Tu abogado puede solicitar recibos recientes y confirmar si hay cantidades pendientes de pago que están vinculadas a la propiedad.

Impuesto sobre la renta de no residentes

Si no llegas a ser residente fiscal en España y posees una propiedad para tu propio uso, puede que aún necesites presentar la declaración de impuestos sobre la renta como no residente cada año. España aplica un cálculo de renta imputada a viviendas que no están alquiladas, basado en el valor catastal.

El tipo impositivo suele ser del 19% para residentes de países de la UE o del EEE y del 24% para residentes de otros países, aunque la elegibilidad y el tratamiento fiscal dependen de las normas vigentes y de las circunstancias individuales. Si la propiedad está alquilada, en su lugar deben declararse los ingresos por alquiler. El cálculo, los gastos permitidos y las obligaciones de presentación pueden variar según el lugar donde el propietario resida en impuestos.

Impuesto sobre la riqueza y impuesto de solidaridad

España también tiene impuestos relacionados con la riqueza que pueden afectar a propietarios con activos globales importantes o activos españoles. En la Comunidad Valenciana, las normas del impuesto regional sobre la riqueza pueden ser relevantes, mientras que el impuesto nacional temporal de solidaridad sobre grandes fortunas también puede aplicarse por encima de ciertos umbrales.

Estos son impuestos personales, no simplemente impuestos sobre la propiedad. El estado civil, las participaciones, las deudas, los activos mundiales, la residencia fiscal y las deducciones disponibles, todo ello importa. La compra de una propiedad puede cambiar tu situación general, por lo que el asesoramiento fiscal especializado es recomendable antes de finalizar si tus activos son significativos o si estás considerando convertirte en residente fiscal español.

El momento de los pagos de impuestos importa

En una compra de reventa, normalmente se presenta y se paga la ITP poco después de que la escritura se firme ante el notario. El plazo habitual en la Comunidad Valenciana es de 30 días laborables, aunque los procedimientos y requisitos pueden cambiar. Para nuevas construcciones, normalmente se paga el IVA al promotor a través de las etapas de pago acordadas, mientras que el AJD se gestiona tras la firma.

Tu abogado debería conservar la prueba de cada pago de impuestos. Estos documentos son necesarios para el registro y pueden ser importantes cuando más adelante vendas la propiedad. También forman parte de la evidencia que respalda tu coste de adquisición para futuros cálculos de plusvalías.

Cómo evitar sorpresas costosas

La forma más segura es calcular los impuestos antes de firmar un acuerdo de reserva. Confirma si el vendedor es particular o promotor, establece el valor fiscal de la propiedad, solicita el último IBI y recibos de cargos locales, y asegúrate de que el contrato asigne correctamente cada coste.

Para compras de inversión, considera la estructura de tenencia antes de comprometerte. Comprar a tu nombre, conjuntamente con un cónyuge o a través de una empresa puede generar diferentes resultados legales, financieros, herenciales y fiscales. No existe una opción universalmente ideal: la elección correcta depende de la propiedad, la residencia del comprador y los planes a largo plazo.

Casas Real puede ayudar a los compradores a coordinar el aspecto práctico de la compra con profesionales legales y financieros locales de confianza, para que las cifras sean claras antes de que las decisiones se vuelvan vinculantes. Un presupuesto bien preparado te da la confianza para centrarte en la casa en sí, en lugar de descubrir su verdadero coste tras entregar las llaves.