La mayoría de los compradores de propiedades se centran naturalmente en lo que pueden ver.

Inspeccionan los dormitorios, recorren las zonas de estar, miran la terraza e imaginan cómo usarán el jardín o la piscina. Cuando una propiedad dispone de un apartamento adicional para invitados, un garaje reconvertido o una terraza en la azotea cerrada, esos espacios parecen ser una parte ordinaria de la vivienda.

El precio de venta suele reflejarlos también.

Sin embargo, la propiedad que existe físicamente y la propiedad descrita en la documentación oficial no siempre son idénticas. En España pueden existir diferencias entre el edificio en sí, la Escritura, el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Estas discrepancias pueden pasar desapercibidas durante muchos años. A menudo solo se convierten en un problema cuando el propietario decide vender.

Cuando los documentos no coinciden con la propiedad

Antes de poner una propiedad en el mercado, su documentación debe compararse con la del edificio tal y como está actualmente.

Esto normalmente significa comprobar:

• la Escritura o escrituras;
• una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad;
• la información registrada en el Catastro;
• la disposición real y la superficie construida;
• Planificación y documentación comunitaria cuando sea relevante.

Durante estas comprobaciones, puede quedar claro que parte de la propiedad no aparece en los registros oficiales.

Ejemplos típicos incluyen:

• un sótano o subsuelo convertido en alojamiento;
• una terraza cubierta y cerrada;
• se añadió una ampliación a la casa original;
• un garaje convertido en dormitorio o apartamento;
• una casa de invitados, cocina de verano o almacén;
• una superficie oficial que en realidad es menor que el edificio.

La respuesta del propietario suele ser completamente comprensible:

“Pero la propiedad ya estaba así cuando la compramos.”

Puede que sea cierto, pero no resuelve automáticamente el problema legal o de registro.

¿Se puede añadir una construcción no registrada simplemente más adelante?

A veces se les dice a los compradores que una prórroga no registrada no es un problema grave porque siempre puede añadirse a las escrituras de propiedad en una fecha posterior.

La explicación suele parecer sencilla: un arquitecto mide la construcción, prepara un certificado que confirma su antigüedad y descripción, y los metros cuadrados adicionales se registran a través del notario y el Registro de la Propiedad.

En ciertas situaciones, esto puede ser posible.

Un arquitecto cualificado o un arquitecto técnico puede ser capaz de establecer las medidas actuales y la antigüedad de un edificio o ampliación. Esta información puede utilizarse para investigar si la construcción puede declararse e incorporarse a la documentación oficial.

Sin embargo, un certificado de edad no garantiza por sí solo que la construcción pueda legalizarse o registrarse completamente.

También pueden ser necesarios considerar los siguientes factores:

• la clasificación urbanística del terreno;
• normativas municipales de construcción;
• permitió el volumen de construcción y la ocupación de parcelas;
• restricciones protegidas de tierras o costas;
• el uso del espacio adicional;
• posible implicación de una comunidad de propietarios;
• si se han modificado los elementos comunes.

Por esta razón, afirmaciones como “puedes registrarlo después” nunca deben considerarse una garantía sin verificación profesional.

Una villa independiente puede ser muy diferente a un piso

Existe una distinción importante entre una ampliación construida sobre la parcela privada de una villa independiente y una modificación realizada en una propiedad dentro de una comunidad de propietarios.

En una casa independiente, la investigación suele centrarse en las normativas urbanísticas, los límites de las parcelas, el área permitida para edificar, la antigüedad de la construcción y la correspondencia entre el edificio físico, el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Esto es especialmente relevante al visitar villas antiguas en venta en Calpe o villas en venta en Moraira que incluyen alojamiento para huéspedes, construcciones inferiores, terrazas cubiertas o ampliaciones posteriores.

En un edificio de apartamentos, un complejo de casas adosadas o una urbanización gobernada por una comunidad de propietarios, la situación puede ser más complicada.

Una terraza cerrada o una zona habitable ampliada pueden afectar:

• la división horizontal del edificio;
• la descripción registrada de la propiedad individual;
• elementos comunes pertenecientes a la comunidad;
• el coeficiente de participación asignado a la propiedad;
• los derechos de los propietarios vecinos;
• los estatutos comunitarios o título constitutivo.

Dependiendo de la modificación exacta y de la corrección legal requerida, puede ser necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios.

La mayoría de votos requerida depende de las circunstancias específicas. Ciertos cambios pueden requerir mayoría cualificada, mientras que las enmiendas que afectan al título constituyente o a los estatutos comunitarios pueden, en algunos casos, requerir unanimidad.

Eso significa que una alteración física que ha existido durante muchos años puede seguir siendo difícil de registrar si nunca se obtuvo la aprobación comunitaria necesaria.

El problema suele aparecer cuando el propietario quiere vender

Imagina que alguien compró un piso hace quince años con una terraza en la azotea que ya había sido cerrada y convertida en un dormitorio adicional.

El comprador pagó una propiedad con esa habitación extra, la utilizó durante muchos años y mantuvo la casa bajo la suposición de que la habitación formaba parte legalmente del apartamento.

Cuando la propiedad se pone a la venta posteriormente, la documentación muestra un apartamento más pequeño sin el dormitorio adicional.

El propietario puede creer inicialmente que los registros pueden actualizarse antes de completarse.

Sin embargo, la investigación podría revelar que la modificación afecta a una terraza comunitaria en la azotea, modifica la división horizontal registrada o requiere una aprobación comunitaria que nunca se concedió.

Si no se puede obtener el consentimiento necesario, puede que la propiedad deba venderse y la discrepancia se revele completamente.

Esto puede afectar a:

• la disposición del comprador a continuar;
• la valoración bancaria;
• aprobación de hipoteca;
• el calendario de la venta;
• el precio final de venta.

Este problema también puede surgir con apartamentos antiguos en venta en Albir y en otros desarrollos costeros consolidados donde se han adaptado a lo largo de los años terrazas, almacenes o zonas comunes.

Los metros cuadrados no registrados no siempre tienen el mismo valor

El valor de mercado de una propiedad no se basa únicamente en el número de habitaciones que se pueden ver durante una visita.

La seguridad jurídica, la hipotecabilidad y el potencial de reventa también son importantes.

Si parte de una propiedad no está correctamente documentada, las posibles consecuencias incluyen:

• una valoración oficial inferior;
• dificultad para obtener financiación hipotecaria;
• retrasos durante investigaciones legales y técnicas;
• costes de arquitecto, notario, municipal y registro;
• un número reducido de compradores interesados;
• un precio de venta alcanzable más bajo.

Puede que el propietario actual no haya causado el problema. Puede que se basaran en lo que les mostraron o dijeron cuando compraron la propiedad originalmente.

No obstante, la discrepancia sigue vinculada a la propiedad.

El anterior vendedor y el agente inmobiliario pueden ya no estar involucrados, pero el propietario actual debe asumir las consecuencias.

¿Qué debería investigar un comprador?

Una discrepancia no significa automáticamente que una propiedad sea una mala compra.

Las diferencias entre la realidad física, el Catastro y el Registro de la Propiedad se producen regularmente en España, especialmente en propiedades antiguas. Muchas situaciones pueden corregirse.

Lo importante es investigarlos antes de que el comprador se comprometa legalmente.

Las preguntas relevantes incluyen:

• ¿Aparece cada parte del edificio en las escrituras de propiedad?
• ¿La superficie registrada coincide con la propiedad real?
• ¿El Catastro muestra la misma disposición y medidas?
• ¿Se obtuvo permiso de obra para la alteración?
• ¿Puede un técnico confirmar la edad y las medidas exactas?
• ¿La propiedad forma parte de una comunidad de propietarios?
• ¿Se han usado o alterado elementos comunes?
• ¿Se necesitaba la aprobación de la comunidad?
• ¿Se puede registrar realmente la alteración?
• ¿Cuánto costaría el proceso?
• ¿Podría la discrepancia afectar a una hipoteca o a una reventa futura?

Las respuestas deben obtenerse de los profesionales cualificados correspondientes. Dependiendo de la propiedad, esto puede incluir un abogado independiente, arquitecto, arquitecto técnico, notario, Registro de la Propiedad, departamento municipal de planificación o administrador comunitario.

El papel del agente inmobiliario

Un agente inmobiliario no sustituye a un abogado ni a un arquitecto.

Sin embargo, un agente no debe ignorar discrepancias evidentes ni hacer promesas seguras sobre asuntos que no han sido revisados profesionalmente.

Si parte de una propiedad no está registrada, la respuesta correcta no debería ser:

“No te preocupes, ya lo arreglarás más tarde.”

Una explicación más responsable sería:

“Esta parte de la propiedad no parece estar registrada correctamente en este momento. Aún no podemos confirmar si puede regularizarse completamente. La situación debe ser investigada por los profesionales legales y técnicos adecuados antes de que tome una decisión final.”

Esto puede ser menos conveniente durante una venta, pero permite al comprador tomar una decisión informada.

El propósito de la debida diligencia no es crear alarmas innecesarias. Se trata de distinguir entre una discrepancia administrativa corregible y un problema que pueda afectar gravemente a la propiedad, la financiación o la reventa.

Una buena venta de una propiedad debería seguir teniendo sentido años después

En el notario, el vendedor recibe el precio de compra, el comprador recibe las llaves y la transacción se completa.

Pero un problema legal o de registro no resuelto no desaparece tras completarse.

Permanece en la propiedad.

A veces solo se hace visible diez o veinte años después, cuando el comprador se convierte en el siguiente vendedor y descubre que la propiedad no está oficialmente descrita de la manera que siempre creyó.

Por esa razón, la pregunta más importante no es solo:

“¿Cómo podemos vender esta propiedad hoy?”

También debería ser:

“¿Qué está adquiriendo legalmente el comprador y podrá venderlo de nuevo sin problemas inesperados?”

En Casas Real, creemos que una transacción inmobiliaria exitosa no solo debe completarse. La información y la documentación también deben mantenerse fiables cuando la propiedad vuelva al mercado muchos años después.

Antes de comprar una vivienda en España, asegúrate siempre de que la propiedad física se compare con su documentación legal y administrativa. Una habitación extra atractiva hoy no debería convertirse en un problema caro mañana.

Este artículo solo proporciona información general y no constituye asesoramiento legal, técnico ni fiscal. Cada propiedad y modificación debe ser evaluada individualmente por los profesionales cualificados adecuados.